Les dates à connaître pour un bail au Québec

Les non-habitués au bail résidentiel québécois sont souvent surpris d’apprendre qu’il y a une saison des déménagements à Montréal !

Et cette date ultime de déménagements est le …. 1er juillet de chaque année.

Voici le fonctionnement d’un bail au Québec ainsi que ses dates butoir à connaître absolument pour les appartements non-meublés.

Allons-y !

Durée d’un bail au Québec

La durée d’un bail résidentiel au Québec pour un appartement non-meublé est d’un an.

Leur très grande majorité commence le 1er juillet pour finir le 30 juin de l’année suivante.

Mais pas tous !

Il est tout à fait possible d’avoir un bail résidentiel commençant à une date autre que le 1er juillet.

Toutefois sa durée sera toujours d’un an pour un logement non-meublé.

Quelle est l’implication de la durée d’un bail au Québec pour le locataire ?

• En signant un bail résidentiel, vous êtes tenus d’en respecter toutes les obligations, y compris celle de payer le loyer jusqu’à la date d’expiration du bail.

• … même si vous décidez de quitter votre logement avant cette date.

Mais rassurez-vous: il est tout de même possible de mettre fin à votre bail avant sa date d’expiration, sous réserve de respecter les conditions suivantes.

Comment résilier un bail au Québec ?

Vous avez signé un bail d’un an, vous êtes alors tenu de payer le loyer jusqu’à sa date d’expiration.

Mais, pour une raison qui vous est propre, vous souhaitez soit quitter cet appartement et annuler le bail ou alors trouver une façon pour que quelqu’un d’autre paye le loyer à votre place.

Comment faire ?

Il existe 2 façons :

La cession de votre bail

Une cession de bail veut dire que vous mettez fin à votre bail, AVANT la date d’expiration du bail.

Mais attention !

Des conditions s’appliquent.

Pour faire une cession de votre bail, vous devez trouver vous-même le locataire qui vous remplacera dans l’appartement et obtenir l’approbation de votre propriétaire.

Le locataire que vous trouverez pour vous remplacer s’engagera à assumer toutes les obligations du bail à votre place, y compris naturellement le paiement du loyer, jusqu’à la date d’expiration du bail.

En « cédant » votre bail, vous n’avez donc plus d’obligations à l’égard de votre propriétaire.

Voici le détail:

• Comment faire pour céder votre bail au Québec ?
  • Il vous faut chercher un locataire pour vous remplacer dans votre appartement.
    • Faites appel aux réseaux sociaux (votre réseau d’amis, les groupes Facebook, etc.)
    • Mettez une annonce sur Kijiji, Les Pac, etc.
  • Lorsque vous avez trouvé un tel remplaçant potentiel, vous devez alors aviser votre propriétaire de votre intention de céder votre bail en indiquant le nom et l’adresse de votre remplaçant potentiel (le nouveau locataire).
    • Pensez utiliser ce modèle d’avis de cession de bail pour aviser votre propriétaire.
  • Pour que le propriétaire accepte votre remplaçant, ce dernier devra démontrer qu’il remplit les conditions financières requises par le propriétaire (ex: avoir les revenus suffisants pour être en mesure de payer le loyer, etc.).

• Que peut faire votre propriétaire au moment de sa réception de votre avis de cession de bail ?
  • Accepter votre remplaçant – Un contrat de cession de bail sera alors signé entre vous et votre remplaçant.
    • Voici d’ailleurs un modèle de contrat de cession de bail du Tribunal administratif du logement du Québec.
    • En signant ce contrat de cession de bail, vous serez alors déchargé de vos obligations à l’égard dudit propriétaire.
  • Refuser votre remplaçant – Toutefois, ce refus du propriétaire doit être justifié par des motifs sérieux (ex: la situation financière du remplaçant parait insuffisante pour payer le loyer, le remplaçant ne semble pas être solvable, sa conduite antérieure ne permet pas de penser qu’il respectera les obligations du bail, etc.).
    • Le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de cession pour la refuser.
    • Assurez-vous donc de bien vérifier la situation financière de votre potentiel remplaçant pour éviter un refus justifié de votre propriétaire. Car en cas de refus de votre proprio, vous allez devoir recommencer à chercher un remplaçant et vous perdrez ainsi un temps précieux.
  • Si le propriétaire ne donne pas suite à cet avis dans les 15 jours de l’avis, il est alors réputé avoir consenti à la cession de bail.

Notez que le propriétaire peut vous demander des frais pour couvrir des dépenses relatives à la vérification du remplaçant que vous proposez (ex: frais pour enquête de crédit, etc.).

Ces frais doivent toutefois être raisonnables.

La sous-location du bail

Dans le cas de la sous-location au Québec, vous devez également trouver un remplaçant mais cette fois-ci au lieu de signer une cession de bail, vous devez signer un contrat de sous-location de bail.

Quelle est la différence principale entre une sous-location et une cession de bail au Québec ?

• En signant la cession du bail avec votre remplaçant, vous êtes libéré de toutes vos obligations du bail.
  • C’est votre remplaçant qui assume toutes les obligations du bail, incluant celle de payer le loyer jusqu’à l’expiration du bail.
  • Vous n’avez alors plus de lien contractuel avec le propriétaire.

• En signant un contrat de sous-location de votre bail avec une tierce personne, vous restez responsable de votre bail à l’égard du propriétaire, autant que le sous-locataire, jusqu’à la date d’expiration du bail.
  • Par exemple, si le sous-locataire ne paye pas le loyer, vous serez alors tenu de payer le loyer à votre propriétaire.
  • Votre lien contractuel avec le propriétaire est toujours existant.
  • Vous êtes alors exposé au risque que le sous-locataire ne paye pas le loyer ou qu’il commette des dommages à l’appartement, pour lesquels vous pourriez être tenu responsable.

Vous l’avez compris: si vous désirez partir définitivement d’un appartement, choisissez de céder votre bail afin de ne plus avoir d’obligation d’aucune sorte avec le propriétaire.

La sous-location de votre bail peut être utile si :

• vous vous absentez pendant quelques semaines ou mois, le temps de vos vacances par exemple, ou
• vous souhaitez avoir un co-locataire.

Notez également que si la sous-location est permise, ce n’est pas nécessairement le cas d’une sous-location Airbnb puisque des conditions supplémentaires s’appliquent dans un tel cas (telle que l’obtention d’une attestation de classification du ministère du Tourisme du Québec et l’obtention d’un permis approprié de sa municipalité, etc.).   

• Quelles sont les formalités à suivre si vous décidez de sous-louer votre appartement au Québec ?
  • Si vous avez trouvé un sous-locataire, vous devez informé votre propriétaire de la présence du sous-locataire.
    • Vous pouvez utiliser ce modèle d’avis de sous-location de bail.
  • Que peut faire votre propriétaire ?
    • Accepter la sous-location.
    • Refuser la sous-location en raison d’un motif sérieux.
    • Comme pour la cession de bail, si le propriétaire ne donne pas suite à l’avis de sous-location dans les 15 jours suivant l’avis, il est alors réputé avoir consenti à la sous-location.

Soyez donc vigilant à la solution que vous allez choisir.

Elle pourrait être chargée de conséquences !

Mais ce n’est pas tout !

Voici d’autres dates à absolument retenir pour accepter ou non une augmentation de loyer ou pour ne pas renouveler votre bail au Québec.

Les augmentations de loyers sont-elles réglementées ?

Dans le cadre d’un bail résidentiel, le propriétaire peut augmenter annuellement votre loyer.

Il y a toutefois 2 exigences principales pour une telle augmentation de loyer d’un bail au Québec.

Le calcul de l’augmentation du loyer

L’augmentation de loyer ne peut pas être injustifiée, et doit être juste et raisonnable.

Le tribunal administratif du logement du Québec fournit d’ailleurs un outil de calcul simplifié de l’augmentation du loyer autorisé.

Notez que cet outil de calcul est un guide ou un indicateur seulement et n’est pas d’application absolue.

Pensez à discuter avec votre propriétaire pour bien comprendre le montant suggéré de l’augmentation.

La date de signification de l’avis d’augmentation de loyer

Votre propriétaire doit vous informer de son intention d’augmenter le loyer au plus tard 4 mois avant la date d’expiration du bail au Québec.

• Par exemple, si votre bail prend fin le 30 juin, la date butoir pour être informé de l’augmentation de loyer est le dernier jour du mois de février.

• Si le propriétaire vous remet l’avis en main propre, vous devez alors le signer pour confirmer sa bonne réception.

Si vous ne recevez pas un tel avis d’augmentation de bail au plus tard 4 mois avant la date d’expiration de votre bail et que vous souhaitez renouveler votre bail, votre propriétaire ne pourra alors pas augmenter le loyer avant l’année prochaine !

Que pouvez-vous faire en cas d’augmentation de votre loyer ?

Lorsque vous recevez un avis d’augmentation de loyer, vous bénéficiez alors d’un mois pour y répondre.

Dans notre exemple, si votre bail expire le 30 juin:

• le date butoir pour recevoir l’avis d’augmentation de loyer est la fin février (4 mois avant la date d’expiration du bail) et
• votre délai pour y répondre est le 31 mars suivant.

Trois options s’offrent alors à vous:

• accepter l’augmentation et le renouvellement de votre bail.
  • Vous acceptez l’augmentation de loyer et le renouvellement de votre bail si vous n’avisez pas votre propriétaire de votre intention de déménager à la date d’expiration du bail entre 3 et 6 mois avant la fin de votre bail.
    • En d’autres termes, si vous êtes silencieux jusqu’à trois mois avant la fin de votre bail, vous serez réputé avoir accepter le renouvellement de votre bail.
  • En acceptant cette augmentation de loyer, vous acceptez donc aussi de renouveler votre bail pour une année supplémentaire.
  • L’augmentation de loyer commencera seulement à la fin de l’expiration du bail en cours.
    • Dans notre exemple, nous avons supposé que votre bail prenne fin le 30 juin 2021.
    • Si vous ne contestez pas l’avis d’augmentation et n’informez pas le propriétaire avant le 31 mars 2021 de votre intention de déménager, le renouvellement de votre bail sera automatique et le bail expirera alors le 30 juin 2022.
    • L’augmentation de loyer entrera, quant à elle, en vigueur le 1er juillet 2021.

• refuser le renouvellement du bail et décider de quitter l’appartement au 30 juin 2021.
  • Pour que votre refus de renouveler votre bail résidentiel soit effectif dès le 30 juin 2021, vous devez absolument informer votre propriétaire entre 3 et 6 mois avant la fin du bail (dans notre exemple, avant le 31 mars 2021).
  • Si vous informez votre propriétaire le 1er avril, il sera trop tard…. Votre bail sera automatiquement renouvelable jusqu’au 30 juin 2022.
  • Soyez vigilant avec les dates si votre intention est de déménager !

• refuser l’augmentation de loyer tout en voulant rester dans l’appartement.
  • Si vous voulez refuser l’augmentation du loyer mais rester dans votre logement, vous devez en informer le propriétaire absolument 3 mois avant la date d’expiration du bail au Québec (dans notre exemple, avant le 31 mars 2021).
  • Dans ce cas, contactez votre propriétaire et tentez de trouver un compromis sur l’augmentation de loyer.
  • À défaut, votre propriétaire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour faire fixer le loyer ou statuer sur la modification du bail.
    • Le propriétaire doit le faire dans le mois de la réception de votre refus.
    • Tant vous que votre propriétaire devrez alors respecter la décision du Tribunal administratif du logement.
  • Si le propriétaire ne s’adresse pas au Tribunal dans ce délai d’un mois, le bail est alors renouvelé au même loyer et aux mêmes conditions.

Vous ne souhaitez pas renouveler votre bail au Québec

Si vous ne souhaitez pas renouveler votre bail au Québec à sa date d’expiration (même si le propriétaire ne vous a pas envoyé un avis d’augmentation de loyer), il vous faut alors ABSOLUMENT informer votre propriétaire par écrit de votre intention.

Quand ?

• entre 3 et 6 mois avant la date d’expiration de votre bail résidentiel.
• à défaut de respecter ce délai, votre bail sera automatiquement renouvelé pour une année supplémentaire.

Comment ?

• en envoyant un écrit à votre propriétaire.
• voici un modèle d’avis devant être envoyé à votre propriétaire.

Pour conclure

Le bail au Québec est réglementé.

La résiliation du bail, les augmentations de loyers et le non-renouvellement d’un bail québécois doivent satisfaire plusieurs exigences.

Assurez-vous de bien connaître les dates applicables à votre situation spécifique.

Puisque de nombreux baux québécois expirent le 30 juin de chaque année et que le délai pour informer de l’intention de ne pas renouveler un bail est entre 3 et 6 mois avant la fin du bail, le 31 mars est une date clé pour les baux au Québec.

Vous comprenez désormais pourquoi de nombreux appartements sont à louer dès le 1er avril au Québec et que la course aux appartements commencent à cette date.

La dernière étape sera ensuite le déménagement en tant que tel le 30 juin !

Pour vous aider à trouver un bail au Québec, voici les suggestions de LM Montréal:

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